Jakie ukształtować relacje ze wspólnotą mieszkaniową

autor zdjęcia: M P

źródło: Rzeczpospolita

Kamil Lewandowski, adwokat K&L Gates

Lokale użytkowe w budynkach mieszkalnych przynoszą nierzadko procentowo większy zysk dla ich właścicieli aniżeli galerie handlowe. Inwestując w takie lokale, trzeba mieć jednak na uwadze regulacje prawne dotyczące kompetencji wspólnoty mieszkaniowej. Jakie są sposoby ukształtowania efektywnej relacji pomiędzy właścicielem lokalu użytkowego a wspólnotą mieszkaniową.

Wyobraźmy sobie sytuację, w której jesteśmy właścicielami lokalu użytkowego o powierzchni ok. 300 mkw. w budynku mieszkalnym z kilkudziesięcioma lokalami mieszkalnymi i negocjujemy warunki najmu tego lokalu z podmiotem zainteresowanym prowadzeniem w nim sklepu spożywczego. Potencjalny najemca wymaga udzielenia mu gwarancji umieszczenia stałej reklamy jego sklepu na elewacji oraz na dachu budynku, w którym mieści się lokal. Dodatkowo najemca chce mieć pewność, że w lokalu będzie mógł prowadzić sprzedaż alkoholu. W celu zabezpieczania swoich interesów potencjalny najemca proponuje postanowienie umowne mające zagwarantować mu prawo wypowiedzenia przedmiotowej umowy najmu w przypadku braku możliwości umieszczania reklam w ustalonych miejscach oraz w razie nieuzyskania zezwolenia na sprzedaż alkoholu w lokalu. Jaką strategię negocjacyjną może zastosować właściciel lokalu, aby zawrzeć korzystną dla siebie umowę najmu?

Wspólnota mieszkaniowa

Podstawowym aktem prawnym regulującym stosunki w budynku mieszkalnym jest ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: wł.lok.), która wprowadza następujące podstawowe reguły:

- ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową;

- wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być...