Inwestycje nad i pod gruntem – zalety własności warstwowej

Umowy najmu lub dzierżawy nie gwarantują trwałego, pewnego prawa do korzystania z przestrzeni nad lub pod gruntem i mogą nie być wystarczająco atrakcyjne z perspektywy inwestorów. Problem może rozwiązać ustawa o własności warstwowej.

W marcu 2024 r. podczas konferencji prasowej, wiceminister infrastruktury, Piotr Malepszak, przyznał, że Ministerstwo dąży do zaproponowania projektu ustawy o własności warstwowej jeszcze w 2024 roku. Takie przepisy mogłyby być odpowiedzią na deficyt nieruchomości inwestycyjnych w miastach i szansą na rozwój rynku nieruchomości w Polsce.

Obecne przepisy

W Polsce dominuje tradycyjne podejście do prawa własności. Nawiązuje ono do rzymskiej zasady superficies solo cedit, czyli to, co na powierzchni gruntu, przypada gruntowi. Zasada ta ma odzwierciedlenie w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 143 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Oznacza to, że właściciel gruntu, co do zasady, jest także właścicielem wszystkiego, co jest nad i pod powierzchnią gruntu. Aktualnie zatem nieruchomości w Polsce funkcjonują w najprostszym, dwuwymiarowym systemie, zakładającym jedynie długość oraz szerokość.

W obecnym stanie prawnym inwestycje, które powstają w przestrzeni nad lub pod powierzchnią gruntu, realizowane są zazwyczaj na podstawie umów zobowiązaniowych, tj. umów dzierżawy lub najmu. Na ich podstawie, inwestor uzyskuje, zwykle odpłatnie, uprawnienie do realizacji projektu nad lub pod gruntem osoby trzeciej. Stanowi to pewne utrudnienie dla...