Wady i zalety nowej ustawy deweloperskiej

Ustawa deweloperska z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym znacząco zmienia dotychczasowe reguły obowiązujące na rynku pierwotnym nieruchomości. Jakich zmian możemy się spodziewać od 1 lipca 2022 roku, kiedy ustawa wejdzie w życie?

1. Zmiany w zakresie podmiotowym ustawy

Nowością są istotne zmiany dotyczące podmiotów objętych zakresem nowej ustawy deweloperskiej. Na gruncie starej (jeszcze obowiązującej) ustawy za zbywcę mógł zostać uznany wyłącznie deweloper. Zapisy nowej ustawy deweloperskiej obejmą również umowy zawierane z przedsiębiorcą niebędącym deweloperem. Prawodawca uzasadnia ten zabieg koniecznością wyrównania ochrony nabywców zawierających umowy z podmiotami, którzy prowadzą działalność w zakresie obrotu nowo wybudowanymi nieruchomościami, ale nie są deweloperami.

Warte omówienia są także zmiany po drugiej stronie transakcji. W poprzednim stanie prawnym za nabywcę objętego zakresem zastosowania ustawy mogła zostać każda osoba fizyczna, nawet będąca przedsiębiorcą i nabywająca przedmiot umowy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w tym związanej z obrotem nieruchomościami. Wprowadzona nowelizacja znacząco zawęża katalog podmiotów nią objętych, ograniczając go do osób fizycznych nabywających przedmiot umowy w celu niezwiązanym bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową.

Co istotne, jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, w umowie zawieranej zgodnie z nową ustawą powinien być wskazany cel nabycia (uzasadnienie dla stosowania tej ustawy). Umowy zawierane na podstawie starej ustawy nie wymagają takiego...