Jak prawidłowo refakturować media przy najmie nieruchomości?

Świadczeniu usług najmu nieruchomości (budynki, lokale) zazwyczaj towarzyszy refaktura mediów (np. woda, ścieki, prąd, gaz, ciepło). Czy przedsiębiorca powinien traktować refakturowane media jako odrębne czynności?

Problem refakturowania mediów dotyczy zarówno wynajmowanych nieruchomości w  działalności gospodarczej, jak tzw. najmu prywatnego, gdyż w przypadku obu tych umów przedsiębiorca zazwyczaj występuje w charakterze podatnika VAT.

Dwie odrębne transakcje usługowe

Opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (zob. art. 5 ust. 1 ustawy o VAT). Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (zob. art. 7 ust. 1 in principio ustawy o VAT). Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (zob. art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Z kolei, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT (zob. art. 8 ust. 1 in principio ustawy o VAT).

Usługa najmu wypełnia definicję usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT (por. interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 listopada 2024 r., 0114-KDIP1-1.4012.621. 2024.3.MKA). Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Art....