Najemca płaci za wszystko? Granice formuły triple net

Swoboda kształtowania umów najmu komercyjnego jest szeroka, ale nie nieograniczona. Nawet w modelu triple net istnieją ryzyka i obowiązki, które pozostają po stronie wynajmującego.

W obrocie komercyjnym przyzwyczailiśmy się do finansowego sposobu myślenia o najmie. Wypłacalny najemca, długi okres obowiązywania umowy, coroczna waloryzacja i szeroki katalog kosztów przerzuconych na użytkownika, czynią z nieruchomości przewidywalny produkt inwestycyjny. W ten sposób najem komercyjny powszechnie utożsamiany jest z zasadą triple net. Oznacza ona, że czynsz to czysty dochód wynajmującego, a koszty eksploatacji nieruchomości – podatki, ubezpieczenie, konserwacja, utrzymanie części wspólnych – obciążają najemcę. Są płatne jako odrębna opłata eksploatacyjna, niezależna od czynszu.

Między ekonomią a prawem

Model ten ukształtował się w USA na początku XX wieku, gdy właściciele nieruchomości zorientowali się, że rosnące koszty utrzymania budynków zjadają ich marżę. Dziś jest regułą na całym świecie, we wszystkich segmentach rynku – od biur, przez magazyny, po centra handlowe i alternatywne klasy aktywów.

W tym sensie umowę najmu komercyjnego można porównać do kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem. Wynagrodzenie wynajmującego (czynsz) jest stałe –tak jak marża banku. Zmienne koszty funkcjonowania nieruchomości ponosi najemca – tak jak kredytobiorca nie ma wpływu na aktualną wysokość raty. To porównanie ma jednak swoje granice. W umowie kredytu bank udostępnia pieniądz. W umowie najmu wynajmujący udostępnia rzecz....