Mrożący efekt sporu Warszawy z J.W. Construction o „Hongkong”

Aby dostać zaświadczenie o samodzielności lokalu, nie wystarczy, by spełniał on warunki techniczne – wynika z najnowszego postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie. To zła wiadomość dla deweloperów.

Postanowienie SKO z 13 lutego 2026 r. (sygnatura akt: KOC/ 7497/Zs/25) jest kolejną odsłoną toczącego się od kilku lat sporu między jednym z największych polskich deweloperów J.W. Construction a stołecznym ratuszem. W tle konfliktu jest budowanie hoteli, które po uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności pojedynczych lokali i przeniesieniu własności na nabywców są użytkowane, jak mieszkania, mimo że nie spełniają standardów, jakie przepisy określają dla budynków i lokali mieszkalnych. Duże miasta, jak Warszawa czy Kraków, odmawiają wydawania zaświadczeń o samodzielności takich lokali. Inne, jak Wrocław czy Katowice, pozwalają na wyodrębnienie, ale pod pewnymi warunkami.

Z najnowszego postanowienia, niekorzystnego dla dewelopera, wynika, że do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali konieczne jest spełnienie łącznie przesłanek określonych w art. 2 ustawy o własności lokali (t.j. DzU z 2021 r., poz. 1048). Zgodnie z nimi samodzielny lokal mieszkalny musi być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku. To jednak nie wszystko. Organ powinien też zbadać dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokalu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę. Jeśli więc teren jest przeznaczony pod hotel, to w budynku nie można wyodrębniać samodzielnych lokali.

Z uzasadnienia wynika, że lokale użytkowe muszą...