Hipoteka nie pozwoli zaoszczędzić na podatku

CIT/PIT | Naczelny Sąd Administracyjny potwierdza, że zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku od wyższej kwoty niż otrzymana od nabywcy.

Sprzedając nieruchomość zbywca uzyskuje przychód, który po pomniejszeniu o koszty podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Przychodem, co do zasady, jest cena sprzedaży uzgodniona w umowie. Jeżeli jednak cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, to organ podatkowy określa tę wartość (i tym samym przychód) z uwzględnieniem opinii biegłego. Wynika to odpowiednio z art. 17 ustawy o PIT i z art. 14 ustawy o CIT.

Nie tylko stan i stopień zużycia

Przepisy stanowią, że wartość rynkową „określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia" (art. 19 ust. 3 ustawy o PIT i art. 14 ust. 2 ustawy o CIT).

W praktyce, na cenę sprzedaży nieruchomości wpływa znacznie więcej czynników niż wskazane w przepisie „stan i stopień zużycia oraz czas i miejsce zbycia". Jednym z elementów rzutujących na cenę może być obciążenie nieruchomości hipoteką. Hipoteka jest „ciężarem" nieruchomości, ponieważ osoba, na rzecz której ją ustanowiono (wierzyciel hipoteczny), może żądać zaspokojenia swojej wierzytelności z tej nieruchomości niezależnie od tego, czyją będzie własnością. Niewątpliwie zatem inną wartość dla nabywcy może przedstawiać nieruchomość wolna od obciążeń niż identyczna obciążona...