Wykazanie zabudowy nieruchomości dla oceny stosowania prawa pierwokupu gminy

W praktyce status nieruchomości jako zabudowanej albo niezabudowanej określają strony transakcji wraz z notariuszem. Jednak status zabudowy nieruchomości to stan obiektywny, a nie wynikający z przeświadczenia stron.

Ustawa 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2024 r. poz. 1145, „UGN”) przewiduje prawo pierwokupu gminy w przypadku sprzedaży między innymi niezabudowa- nej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego lub prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę (z wyjątkami).

Istota prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu przewidziane w z art. 109 ust. 1 pkt 1) i 2) UGN oznacza pierwszeństwo gminy w nabyciu nieruchomości, w sytuacji gdy jej właściciel lub użytkownik wieczysty uzgodni z osobą trzecią (czyli z potencjalnym nabywcą) warunki sprzedaży nieruchomości objętej tym prawem.

Zastosowanie ustawowego prawa pierwokupu powoduje konieczność zawarcia najpierw umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości pod warunkiem nieskorzystania przez gminę położenia nieruchomości z prawa pierwokupu. Dopiero po bezskutecznym upływie miesięcznego terminu na wykonanie tego prawa albo złożeniu w tym terminie przez gminę oświadczenia o nieskorzystaniu z tego uprawnienia strony mogą zawrzeć planowaną umowę przenoszącą. Zwyczajowo strony czekają jeszcze kilkanaście kolejnych dni na doręczenie ewentualnego oświadczenia.

Prawo pierwokupu ma zatem zasadniczy wpływ na czas realizacji transakcji oraz podwyższa koszty jej przeprowadzenia. Transakcja...