Czy właściciele galerii są skazani na porażkę w sporach z najemcami?

Zmiana przez sąd umowy na podstawie art. 3571 kodeksu cywilnego wymaga łącznego spełnienia ustawowych przesłanek, dlatego najemcy muszą wykazywać zarówno wystąpienie nieprzewidzianej wcześniej nadzwyczajnej zmiany stosunków, jak i nadmiernych trudności w spełnianiu ich świadczenia, lub grożącej im straty.

Epidemia i seria „lockdownów" przetaczają się przez polski handel jak sztorm, nadwyrężając finansowe falochrony wielu rynkowych graczy, a słabszych wręcz posyłając na dno niewypłacalności (ostatnie miesiące przyniosły w świecie handlu kolejne przypadki upadłości i restrukturyzacji, w tym zwłaszcza uproszczonych postępowań restrukturyzacyjnych). Po pierwszej fali epidemii pisaliśmy o „kropli sporów w morzu aneksów" (zob. https://www.rp.pl/Dobra-Firma/307179930-Krajobraz-po-bitwie---gdzie-jest-polski-handel-po-epidemii.html). Znów można się spodziewać morza aneksów. Jednak „kropla sporów" może w nadchodzących miesiącach zmienić się w solidny strumień.

Nadzwyczajna zmiana stosunków

Część sporów wszczynanych przez najemców odwołuje się do klauzuli rebus sic stantibus z art. 3571 § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.). Na jej podstawie powodowie, powołując się na epidemię jako nadzwyczajną zmianę stosunków, żądają obniżenia czynszu, zmiany sposobu rozliczeń stron na czynsz od obrotu, a czasem też rozwiązania umowy (zob. niżej).

Ważny przepis:

Art. 3571 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy,...