Grunt rodzimy i definicja powierzchni biologicznie czynnej

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje obecnie jedynie możliwość ustalenia minimalnego procentowego udziału powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej.

Pojęcie gruntu rodzimego występuje w wielu definicjach powierzchni biologicznie czynnej (p.b.c.) w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.) na terenie całego kraju. Jest to niewątpliwie sytuacja kontrowersyjna, ponieważ aktualny stan prawny wynikający z ustaw i rozporządzeń nie zawiera tego elementu. Po stronie wielu inwestorów, którzy mierzą się z tak sformułowanymi definicjami, intuicyjnie pojawia się zatem pytanie, czy dopuszczalna jest sytuacja, w której m.p.z.p. nie są zgodne z aktami prawa wyższymi rangą, a więc ustawą i rozporządzeniem.

Na początku należy wyjaśnić, skąd w ogóle bierze się problem. Otóż, ekonomiczna perspektywa inwestora chcącego zagospodarować nieruchomość naturalnie nastawiona jest na zysk, który bezpośrednio związany jest z powierzchnią użytkową, jaką można uzyskać w budynku mającym powstać na nieruchomości. Innymi słowy, każdy rozsądny inwestor, przystępując do projektu inwestycyjnego, zada sobie w pierwszej kolejności pytanie, ile powierzchni będzie mógł sprzedać lub wynająć na skutek realizacji projektu. Jest to podstawowe pytanie, na które odpowiedź jest kluczową informacją do podjęcia decyzji o rozpoczęciu inwestycji bądź nie. Z kolei bardzo duży wpływ na ilość metrów kwadratowych możliwych do uzyskania ma właśnie parametr powierzchni biologicznie czynnych i sposób jego obliczania, tj. co można zaliczyć do...