Opłata eksploatacyjna to zaliczka czy wynagrodzenie za usługę najmu

Czy opłaty eksploatacyjne wnoszone przez najemców powierzchni komercyjnych są zaliczkami, czy płatnościami za wykonaną usługę? Jeśli tymi ostatnimi, to czy należy je uznać za wynagrodzenie z tytułu usługi najmu? Odpowiedź na te pytania może budzić wątpliwości

Wynajmujący powierzchnie o charakterze komercyjnym oprócz czynszu obciążają najemców kilkoma rodzajami kosztów. Jednym z nich są opłaty eksploatacyjne (tzw. service charges).

Tym sformułowaniem określa się z reguły wszelkie wydatki związane z bieżącą obsługą danej nieruchomości użytkowej, które odpowiadają ogólnym kosztom jej utrzymania (takim jak zarząd, koszt ochrony, konserwacji urządzeń, utrzymania zieleni, wywozu śmieci, obsługi kart umożliwiających wjazd na teren budynku).

Co istotne, opłat eksploatacyjnych nie należy utożsamiać z kosztami, których wysokość określana jest na podstawie faktycznego, indywidualnego zużycia przez najemcę (np. zużycie prądu) i które są na najemców najczęściej refakturowane.

Podział faktycznie poniesionych kosztów

W praktyce wysokość opłat eksploatacyjnych jest z reguły ustalana według faktycznie ponoszonych przez właściciela łącznych kosztów utrzymania nieruchomości i dzielona pomiędzy poszczególnych najemców proporcjonalnie do zajmowanej przez nich powierzchni. Jednocześnie większość kosztów wchodzących w skład „koszyka” opłat eksploatacyjnych ma charakter zmienny i często ich wysokość ustala się z góry na cały rok, obciążając proporcjonalnie najemców miesięcznie/kwartalnie odpowiednio 1/12 lub 1/4 tej kwoty.

Po zakończeniu roku następuje...