Kiedy umowa najmu może być antykonkurencyjna

źródło: materiały prasowe

Marcin
 Alberski, prawnik w zespole prawa konkurencji kancelarii Bird & Bird

Skutkiem zawarcia antykonkurencyjnych klauzul wyłączności może być uniemożliwienie lub utrudnienie wejścia innych firm na rynek, definiowany np. jako lokalny rynek detaliczny produktów spożywczych.

Odpowiadając na pytania łotewskiego Sądu Najwyższego, Trybunał Sprawiedliwości UE wskazał metodę pozwalającą przedsiębiorcom na analizę zgodności postanowień umów najmu z prawem konkurencji. Antykonkurencyjny charakter takich umów może być źródłem dotkliwych kar pieniężnych.

Umowy o korzystanie z nieruchomości lub lokali, w tym umowy najmu lub dzierżawy powierzchni handlowej, nie są wyłączone spod zakazu zawierania porozumień, których celem lub skutkiem jest wyeliminowanie, ograniczenie lub naruszenie w inny sposób konkurencji na rynku (art. 6 ust. 1 ustawy z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, tekst jedn. DzU z 2015 r., poz. 184, dalej: ustawa).

Charakter klauzul wyłączności

Klauzule wyłączności są najczęściej kwestionowanymi z punktu widzenia prawa konkurencji postanowieniami umów najmu. Klauzule te przyznają najemcy wyłączność prowadzenia określonej działalności w obiekcie handlowym lub gwarantują wynajmującemu, że najemca nie rozpocznie podobnej działalności na określonym obszarze. Zależnie od okoliczności danej sprawy, klauzule takie mogą być kwalifikowane jako porozumienia ograniczające dostęp do rynku (art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy) lub też jako porozumienia podziałowe (art. 6 ust. 1 pkt 3 ustawy).

Różnica ta ma istotne znaczenie dla legalności zawartej umowy najmu. Porozumienia podziałowe są bowiem...