Jak dogonić znikające hipoteki

Hipoteka wykreślona bez ważnej podstawy prawnej wygasa po upływie dziesięciu lat od dnia wykreślenia.

Co się dzieje z hipoteką po podziale nieruchomości? Przepisy mówią, że przekształca się w hipotekę łączną obciążającą obie. Praktyka wieczystoksięgowa pokazuje, że coraz częściej mamy do czynienia ze „znikaniem” hipoteki przy zakładaniu nowych ksiąg wieczystych dla nieruchomości. Dlaczego tak się dzieje i jakie są konsekwencje dla nabywców? I jakie mamy szanse odkręcić pomyłkę sądu?

Przepisy nie pozostawiają wątpliwości, co powinno się stać z wpisem do hipoteki, gdy dochodzi do podziału nieruchomości. Z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece („u.k.w.h.”) wynika, że z chwilą podziału hipoteka ulega przekształceniu w hipotekę łączną, obciążającą obie nieruchomości. Z kolei z § 93 ust. 2 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym („rozporządzenie”) sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek przeniesienia hipoteki z księgi macierzystej do współobciążenia (tj. dokonania wpisu w nowej księdze).

Pojawia się problem

Zaskakująco często sąd wieczystoksięgowy przy zakładaniu księgi wieczystej dla nowej nieruchomości wyodrębnianej z innej (np. dla wyodrębnionego lokalu) „zapomina” o tym przeniesieniu. Czujny wierzyciel hipoteczny ma szansę dostrzec, że przysługujące mu zabezpieczenie zostało – przynajmniej na płaszczyźnie wieczystoksięgowej – uszczuplone i zwrócić na ten...