Samowola budowlana – postępowania legalizacyjne i naprawcze

Nowelizacja z września 2020 roku wprowadziła nową, jednolitą procedurę legalizacji samowoli budowlanej, taką samą dla obiektów wymagających pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia.

Samowola budowlana jest zjawiskiem powszechnym w Polsce. Wynika to z jednej strony z nieznajomości prawa, a z drugiej mocno zakorzenionego w społeczeństwie przekonania o tym, że własną nieruchomością można rozporządzać bez ograniczeń. Prawo budowlane przewiduje różne środki do zwalczania tego negatywnego zjawiska, różniące się zarówno stopniem sformalizowania, jak i uciążliwości dla sprawców samowoli. W tekście przedstawimy najczęstsze problemy występujące w praktyce oraz potencjalne pułapki, na które trzeba uważać w toku procesu inwestycyjnego.

Tryb legalizacyjny tylko do budowy obiektu

Z brzmienia art. 48 Prawa budowlanego (p.b.) wynika, że tryb legalizacyjny stosuje się tylko do „budowy” obiektu budowlanego lub jego części. Pojęcie to jest zdefiniowane w art. 3 pkt 6 p.b. jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu. Ustawa zawiera też definicje innych robót budowlanych, jak przebudowa czy remont. W praktyce różnicę między nimi określa się w taki sposób, że w wyniku budowy powstaje nowa „substancja budowlana”, tj. jakaś jego nowa część lub rodzaj, pozostałe zaś roboty związane są głównie z „ulepszeniem” istniejącego obiektu (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 16 kwietnia 2020 r., II SA/Gd 97/20). Rozróżnienie to jest ważne, gdyż w zależności od kwalifikacji...