Służebności nie dla członków spółdzielni mieszkaniowych

W rządowym projekcie UD311 znalazła się propozycja, aby uchwała właścicieli lokali była konieczna tylko przy czynnościach z zamkniętego katalogu. Sama idea jest racjonalna, ale planowany zapis budzi wątpliwości.

Obowiązujący art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odsyła dziś odpowiednio do art. 22 ustawy o własności lokali, a więc każe uzyskiwać zgodę właścicieli na każdą czynność przekraczającą zwykły zarząd. Rząd przyznaje, że przy liczbie nieruchomości, właścicieli i tytułów prawnych występujących w spółdzielniach prowadzi to do „paraliżu decyzyjnego”.

Trudno jednak leczyć paraliż, wpisując do katalogu czynności wymagających zgody pozycję brzmiącą po prostu: „obciążenie nieruchomości”. W dostępnej wersji projektu UD311 planowany art. 27 ust. 2¹ pkt 6 nie zawiera wyjątku ani kryterium celu. Katalog ma być zamknięty, lecz pozostawiono w nim pojęcie tak szerokie, że obejmuje czynności o zupełnie różnym ciężarze gospodarczym. Tak samo potraktowana zostaje hipoteka zabezpieczająca dług jak np. służebność, która jest potrzebna, by doprowadzić do budynku ciepło albo wymienić kabel energetyczny.

Służebność to nie spekulacja

W języku prawa „obciążenie nieruchomości” nie oznacza wyłącznie hipoteki. Z art. 244 kodeksu cywilnego wynika, że służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Art. 285 k.c. stanowi wprost, że nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową, a art. 305¹ k.c. tak samo opisuje służebność przesyłu. Nie ma więc podstaw, by wyłączyć ją z projektowanego pkt 6. Gdy przepisy...