Lokalu na sklep jeszcze nie ma, ale kontrakt już jest zawarty

autor zdjęcia: M. P.

źródło: Rzeczpospolita

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska, radca prawny K&L Gates

Zawieranie umowy dotyczącej lokalu w budynku, gdy stanowi on znaną z rynku mieszkaniowego „dziurę w ziemi", jest częstą praktyką w przypadku najmów komercyjnych. Dotyczy to zwłaszcza powierzchni w powstających centrach handlowych czy logistycznych. W interesie najemców jest przystąpić do rozmów z wynajmującym, wiedząc, na co zwrócić uwagę w projekcie umowy najmu takiej powierzchni i jak ją dobrze wynegocjować.

Pierwszy projekt umowy najmu lokalu użytkowego pochodzi najczęściej od wynajmującego i z natury go uprzywilejowuje. Zachowania negocjacyjne najemców wykazują, że niedostateczną uwagę poświęcają oni tym klauzulom umowy, które dotyczą etapu budowy obiektu i wykańczania powierzchni najmu. Często refleksja przychodzi dopiero, kiedy spodziewany przez najemcę termin wydania lokalu, często jeszcze dość odległy na etapie podpisywania umowy, zbliża się, a wynajmujący nie podejmuje przewidzianych umową działań zmierzających do takiego wydania, a weryfikacja przez najemcę zaawansowania budowy wykazuje istotne opóźnienia. Praktyka pokazuje, że w świetle większości klauzul umownych określających termin wydania lokalu najemca jest w takiej sytuacji raczej bezradny. Dlaczego?

Termin wydania

Otóż wzory umów najmu stosowane przez wynajmujących rzadko przewidują zobowiązanie wynajmującego do wydania lokalu czy zakończenia budowy w ściśle określonym terminie (w dacie dziennej czy też w jakimś przedziale dat, jak kwartał danego roku). W umowach tych spotykamy raczej „przewidywane", „spodziewane" lub „planowane" daty zakończenia budowy czy otwarcia obiektu. W stosunku do najemcy wyznaczenie daty faktycznego wydania powierzchni następuje najczęściej w drodze kierowanych do niego zawiadomień. Najpierw, na kilka tygodni przed planowaną datą przekazania lokalu,...