Dom na podzielonym gruncie

Gdy budynek stoi na dwóch działkach, może to wpłynąć na skuteczność umowy przeniesienia własności jednej z tych działek.

W praktyce obrotu nieruchomościami zdarza się, że w następstwie różnorodnych okoliczności faktycznych oraz prawnych mamy do czynienia z budynkami usytuowanymi na gruncie geodezyjnie podzielonym na dwie działki. Taki stan zagospodarowania – w zależności od okoliczności – może stwarzać komplikacje natury prawnej uniemożliwiające samodzielne zbycie tylko jednej z tych działek wobec zagrożenia dla transakcji w postaci sankcji bezwzględnej nieważności czynności prawnej.

Nad temat powyższego zagadnienia wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 26 kwietnia 2007 r. (sygn. III CZP 27/07) oraz w wyroku z 22 lutego 2012 r. (sygn. IV CSK 278/11).

Obydwa orzeczenia zapadły na gruncie umowy darowizny. Wnioski zawarte w uzasadnieniach orzeczeń mają wymiar uniwersalny na potrzeby obrotu zabudowanymi nieruchomościami.

Nieważność umowy

Uchwałą z 2007 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że „Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, jest nieważna." To odpowiedzieć na postawione przez sąd okręgowy pytanie prawne „Czy w przypadku posadowienia budynku na gruncie stanowiącym przedmiot własności tego samego właściciela, ale geodezyjnie podzielonym na dwie działki, czynność prawna polegająca na zbyciu prawa własności do jednej z tych działek gruntu wywoła skutek przeniesienia własności tego...