Jakie są skutki upadłości wynajmującego

Czy ogłoszenie upadłości właściciela lokalu użytkowego musi oznaczać dla najemcy wyprowadzkę z takiego obiektu? Czy można liczyć na to, że mimo upadłości budowa galerii zostanie dokończona, a lokal handlowy wydany najemcy? Jakie skutki dla umowy najmu ma sprzedaż nieruchomości przez syndyka? Na te inne pytania odpowiadają Joanna Gąsowski, adwokat oraz Małgorzata Lesiak-Ćwikowska, radca prawny z kancelarii K&L Gates.

Rz: Na rynku nieruchomości komercyjnych dominują umowy najmu zawierane na czas oznaczony, najczęściej kilka lat. W założeniu powinny one dawać stronom pewność trwania umowy do końca okresu, na który została zawarta. Gdy jednak jedna ze stron takiej umowy upadnie...

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: Stabilność stosunków typowa dla umów zawartych na czas oznaczony ma związek z tym, że umowę taką można w każdym czasie rozwiązać na mocy porozumienia stron, ale jednostronnie jedynie z przyczyn wskazanych w umowie lub Kodeksie cywilnym. Powszechną praktyką jest, że w umowach najmu komercyjnego wśród przyczyn uprawniających do rozwiązania umowy przed upływem okresu najmu wymienia się złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości drugiej strony lub ogłoszenie jej upadłości.

Joanna Gąsowski: Należy pamiętać, że Prawo upadłościowe uznaje tego rodzaju postanowienia za nieważne. Oznacza to, że nawet jeśli umowa najmu przyznaje każdej ze stron uprawnienie do jej rozwiązania z tych przyczyn, oświadczenie najemcy lokalu użytkowego o rozwiązaniu umowy z powodu ogłoszenia upadłości właściciela takiego lokalu nie wywoła skutku. Podobnie, gdyby galeria handlowa chciała rozwiązać umowę z najemcą, wobec którego ogłoszono upadłość.

Czy to oznacza, że po ogłoszeniu upadłości którejś ze stron nie zmienia się sytuacja prawna drugiej strony umowy najmu?

Joanna...