Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Arkadiusz Turczyn

Ustawodawca, wprowadzając do obrotu prawnego rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych ( dalej: rękojmia) w art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 1916 z późn. zm., dalej jako u.k.w.h.), określił ją jako regułę, według której w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej (dalej: księga) a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Norma prawna zawarta w tym przepisie była i jest przedmiotem licznych orzeczeń i postępowań sądowych.

Istotą rękojmi jest wyłączenie zasady, że nikt nie może przenieść więcej praw, niż posiada (nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet), i uznanie za skuteczne nabycia prawa nieistniejącego albo istniejącego, ale nieprzysługującego rozporządzającemu. Rękojmia może działać w kierunku pozytywnym, co oznacza skuteczne nabycie prawa własności nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego, które objęto czynnością prawną zawartą z osobą nieuprawnioną do dokonania takiego rozporządzenia. Może też działać w kierunku negatywnym, a ten drugi aspekt rękojmi dotyczy nabycia nieruchomości (prawa) w stanie wolnym od obciążeń lub ograniczeń, które nie zostały ujawnione w księdze; takie obciążenia i ograniczenia wygasają (wyrok SN z 6...