Jak zabezpieczyć się przed wypowiedzeniem umowy najmu?

Najem zawarty na czas określony ma charakter trwały i co do zasady żadna ze stron nie może go wypowiedzieć. Nie zrobi tego także nowy właściciel lokalu, jeśli umowa najmu została opatrzona datą pewną.

Miejsce prowadzonej działalności jest często elementem strategii biznesowej, decydującym o rozpoznawalności firmy, jej renomie. A dla przedstawicieli niektórych branż, np. gastronomicznej bądź wellness lokalizacja przesądza o „być albo nie być" Jak zatem zabezpieczyć tę wartość biznesową, jeżeli lokal jest wynajmowany? Na co najemcy powinni zwrócić uwagę?

Czas określony

Większość umów najmu lokali komercyjnych zawierana jest na czas określony, często z mechanizmami automatycznego przedłużania okresu najmu na kolejne kilka lat. Jest to często element strategii zmierzającej do utrwalenia stosunku najmu, gdyż możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony są ograniczone. Zgodnie z art. 673 § 3 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania umowy najmu został oznaczony, obie strony umowy mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Poza tym, umowa najmu zawarta na czas określony może zostać wypowiedziana przez najemcę lub wynajmującego w przypadkach szczególnych wskazanych w ustawie (np. art. 664 § 2 kodeksu cywilnego dotyczący wad rzeczy uniemożliwiających używanie rzeczy najętej, art. 672 kodeksu cywilnego przewidujący skutki zwłoki w zapłacie czynszu).

Umowa najmu zawarta na czas określony ma charakter trwały. Oznacza to, że co do zasady żadna ze stron tego stosunku nie jest uprawniona do podjęcia swobodnej decyzji co do jego...