Wydzielenie nieruchomości i najem zwrotny – nowe ryzyko podatkowe w modelu PropCo/OpCo

Praktyka Dyrektora KIS prowadzi do rezultatów sprzecznych z literą prawa, orzecznictwem oraz zasadą neutralności VAT. Do czasu interwencji prawodawcy każda reorganizacja zakładająca najem zwrotny wymaga indywidualnego audytu ryzyka podatkowego.

Podział spółki przez wydzielenie, realizowany w trybie art. 529 § 1 pkt 4 kodeksu spółek handlowych, jest jednym z popularniejszych narzędzi reorganizacji korporacyjnej. Model polegający na wydzieleniu aktywów nieruchomościowych do odrębnej spółki (PropCo) i ich jednoczesnym najmie zwrotnym na rzecz spółki operacyjnej (OpCo) stanowi od lat standard rynkowy: pozwala odseparować ryzyko operacyjne od majątku, przygotować strukturę pod wejście inwestora lub zoptymalizować zarządzanie aktywami.

Przez wiele lat organy podatkowe akceptowały ten schemat. Jeżeli wydzielany zespół składników posiadał wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne, transakcja była kwalifikowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP) i pozostawała neutralna na gruncie VAT. Niestety, analiza interpretacji indywidualnych wydawanych od 2023 r. prowadzi do niepokojącego wniosku, że okres spokoju się skończył. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej systemowo zaostrzył kurs, osią sporu czyniąc tzw. najem zwrotny, który rzekomo przesądzać ma o braku „wyodrębnienia funkcjonalnego” wydzielanego działu nieruchomości. Konsekwencje dla podatników mogą być kosztowne.

Pojęcie ZCP

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT (tożsamym z art. 4a pkt 4 ustawy o CIT) zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony zespół...